北京太阳城遇冷，给中国养老社区带来什么思考 -九游会国际

2018年10月27日  来源：动脉网

想必了解养老社区的朋友对北京太阳城并不陌生。

这个曾经一度辉煌的成功案例，是大家学习的榜样，养老行业里有很多人才，都是从北京太阳城出来的，甚至有很多行业大牛，也曾经在太阳城服务。

但近日，却被曝出多项公益设施停摆，小区内医院关门，超市、邮政储蓄银行撤离，甚至连自动取款机也被拆走….

回头看，太阳城是从美国引入了一种“在社区中养老”的新模式，开设了全国第一家ccrc。

2010年北京太阳城获批了一个房地产住宅项目，面临老年人口数量和养老需求的增加，太阳城自愿拿出30％本可以做住宅的用地做了租住型公寓、医院、老年会所、超市等，用70％的土地做了老年住宅。

太阳城的困境，向我们提出了现实的问题：养老社区究竟该如何发展？

动脉网为此做了专题调研。本文将针对ccrc，做如下探讨：

什么是ccrc，美国的ccrc是如何运作的？

作为案例的美国最大的10家ccrc介绍；

我国ccrc机构的有哪些？是怎么分类的？ 对典型案例加以分析介绍；

美国ccrc模式给中国养老社区带来哪些启示？

ccrc vs 养老社区

有个很有意思的现象，很多人只要一提到养老社区都第一个想到ccrc，也有些人会认为养老社区就是ccrc，那么ccrc到底是什么呢？它和养老社区又有什么区别呢？

养老社区包含四个板块。其中，以休闲为导向的养老社区（lorc）强调提供各种休闲活动的机会，服务和设施；自然发生的养老社区（norc）强调该社区随着变迁自然形成；公共住房（ph）强调的是为低收入老人提供的福利。随着时间的发展，ccrc在整个美国养老体系中起着举足轻重的作用，分得一大杯羹。

ccrc（continuing care retirement community）持续照料型退休社区，是一种复合式的老年社区。入住者可以在健康的情况下享受丰富多彩的社交生活，也能在身体需要时接受专业化治疗和护理，为老人提供了一种新的养老模式——在熟悉的环境中生活和老去。

第 一类是自理型老人，年龄介于55～65岁之间，在社区中有独立住所；

第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人，在协助生活区；

第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在专业护理区，接受24小时的专业监控；

第四类是特殊护理病房（不是全部存在），是专门面向阿茨海默病患者的养老场所，在记忆照护区。

综上所述，ccrc是一个养老“大杂烩”，为老人提供从独立行走到卧病在床的“一站式”养老，其可以见证老人逐渐“老化”的过程，并参与其中，在每个阶段都为其提供服务。由于其以上优点，这类社区价格较为昂贵。

那么这样一个“集百家之所长”的ccrc是怎么收费的呢？

美国ccrc收费模式：入场费+月费

在美国，由于ccrc是提供服务的“连续体”，一般要求客户一次性支付“入场费”（入场费=返还部分+非返还部分），费用从2万~70万美金不等，返还比例与入门费和月费的定价有关，返还比例通常为50%-90%，非返还部分一般为行政、服务费。

除了“入场费”，ccrc还要收取月费或年费，通常是由服务费、餐费、基本水电等组成，且根据选择方案类型有所差别：

那么美国都有哪些ccrc的例子给我们参考呢?

美国最大的10家ccrc

在美国，大型的养老公司多数由几个板块构成，除了ccrc板块外，他们也会有一些其他的板块（社区），如：退休中心社区、协助型社区、记忆康复社区等。

根据senior living executive发布的最新资料，动脉网整理了全美最大的十家ccrc。

纵观以上企业，有些单独开展ccrc板块（占比100％）也有些不以ccrc为主。就其拥有数量而言，共有259个ccrc，79647个ccrc单元，头部十家企业布局已然如此，在加其他企业对ccrc的布局。

可见ccrc中养老，已然成为了美国中产阶级及以上养老的一种常见方式。动脉网分析整理了头部的三家企业。

erickson living

erickson living是一家纯粹的ccrc运营商，其主打的是ubrc（university based retirement community），把退休社区建在大学旁或大学内，老年人可以享用大学的资源，例如图书馆、餐厅、公共课等等，可以方便与学生沟通交流，注入年轻的活力。其与普通ccrc的区别是位置。

erickson living，前身为erickson退休社区，成立于1983年，总部位于马里兰州巴尔的摩。目前拥有近14700名员工，为全美24,000多名居民提供服务。其社区主要经营独立生活区、协助生活区和专业护理区三个板块。

erickson living区别于其他退休社区的创新之处有三：

erickson health medical group ：美国最大的老年人综合健康和保健系统。由老年护理专家所创建的退休健康网络，利用现代化的工具和技术，将平均拥有19年经验的医生和健身教练、营养师、专业厨师等十几位专家联系起来，共同保障老人的服务；

“论坛报”： 每月刊物，刊登近期关于老年人的新闻。这个独特的出版物提供了各种专题文章、专栏、博客和竞赛。所有编辑内容都是原创，目前的流通量约为50万，

erickson advantage健康保险计划： erickson living是全国唯一授权提供自己健康保险计划的ccrc，允许会员自由选择接受medicare的初级保健和专科医生，允许在没有转介的情况下寻找自己合适的医生，同时erickson advantage的工作人员可以协助安排专科医生的预约和安排运输服务。

life care services

life care services是一家综合性的养老服务供应商，其ccrc（内含ubrc）项目占一半以上。life care services成立于1971年，总部位于爱荷华州的得梅因。目前拥有近24700名员工，为全美33,000多名居民提供服务。其ccrc主要经营独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆照护区四个板块。

life care services的特色之处在于：

将人际关系作为重要的事情 ：人际交往对老年人同样重要，life care services致力于将居民、居民家庭和社区工作人员相结合，保证老人的身心健康。

做好向ccrc的过度 ：当老年人决定搬离原来的生活环境，往往会产生很多不适，life care services致力于帮助老人适应这种变化。

风险应急准备 ：life care services社区在应对风险，例如：飓风、地震、火灾、龙卷风或暴风雪等方面制定了专门的应急措施。

brookdale

brookdale虽然在ccrc的排名中只占第三名，但就其整体养老布局而言，位列第一。截止2017年12月31日，brookdale拥有养老机构共计1039个，数量超过美国第二大养老服务供应商的三倍，brookdale的72家ccrc仅占其总规模的 6.92%。

brookdale成立于1978年，总部位于田纳西州布伦特伍德。目前拥有近85000名员工，服务对象超过10万人。其ccrc主要经营独立生活区、协助生活区、专业护理区，个别社区有记忆照护区。

很难讲brookdale有什么特别之处，其品牌的竞争力远远高于美国所有ccrc公司，且brookdale一贯坚持提供高质量的服务、顶尖的设施和优越的生活环境，其ccrc有自己的一个社交日历，包括烹饪班、舞蹈课和电影之夜等，老人可以充分的享受生活。

在说完美国顶尖的ccrc后，我们来看一下中国ccrc的发展如何。

ccrc落地中国

由于ccrc对资金实力要求较高，同时需要良好的品牌价值和相应的物业管理水平，规模大、功能多、配套设施完善，因此在我国涉水的多为地产、保险公司，也有一些规模较大的国资企业（其中有于国外合作的项目）。

1、专一保险派

随着互联网保险的崛起，传统的保险企业纷纷转型升级，进一步提高自己的竞争力。面对激烈的市场环境，传统保险商们纷纷谋求多元化发展，以自身保险业务为立足点，瞄准“银发浪潮”开发老年险、创建ccrc养老社区等。

目前国内保险公司的养老产业目标基本定位为ccrc 社区，且几乎都与自身保险挂钩，客户需购买指定金额的保险才可获得入住资格（或获得打折）。

合众人寿 是在保险界里是最早开展ccrc项目的企业。其最开始致力于打造“空运美国太阳城养老模式”，董事长曾专门赴美考察，并从国外聘请了专家。

合众优年生活社区配有完整的运营管理团队及高照护比的专业照护团队，以保证住户对膳食、社交需求的同时为住户开展健康管理，保证住户身心健康。

其配备医护团队、餐饮团队、社区服务团队和物业管理团队，共同为老人打造“安心的家园”。

社区定位于70岁以上的老人，内涵独立生活、协助生活（含失忆护理）和专业护士护理（含康复护理）的系统化服务。此外，拥有三甲医院医疗水平的社区医院可以让专家与住户面对面进行医疗咨询，达到“小病不出门、健康咨询在社区”的目的。同时，社区与医院合作，特设专属社区的绿色生命通道。

相比于其他的ccrc，合众优年将客户定位于中产阶层，总费用=①床位费+②服务费+③餐费，收费价格在每月2800-5500左右。

2、地产派

2017年，中国房地产市场的销售规模达到了13万亿元，这几乎是行业公认的天花板。大家普遍预期，市场规模还将在这个水平徘徊几年，之后便会下行。在所有开发商中，最先触摸到天花板的，是最头部的企业。最近几年，大型的地产开发商，都在积极谋求多元化发展，其中对养老产业另眼相加。

目前国内地产公司在养老方面的探索并不像保险类的“专一”，ccrc仅为其一个方面，如目前养老项目做的较大的万科，目前其在养老方面的探索有三：机构型（偏重高护理）、ccrc型、社区嵌入型。

纵观以上企业，付费模式大约分为两类：一类主打会员制；另一类则是一部分销售、另一部分自己持有对外出租。

亲和源作为较早的进入养老领域且目前ccrc项目运营较多的地产商，其对于中国养老服务业最大的影响源自于最先在国内推出了会员卡模式/体系。

亲和源 以会员制模式为核心，推出“会员理事会”作为社区的常设机构，由老人们通过民主协商推选出的会员代表，与公寓代表共同组成，理事会代表老人反映建议或意愿，与服务商协调沟通，也参与养老住区其他运营管理及服务的监管与评估。

此外，亲和源的“秘书式”服务、科技助老服务、公益课堂服务也很具特色。譬如，生活秘书、健康秘书、快乐秘书的设置，可以满足老人的日常需求：

还有“时间银行”倡导老年义工互助，让老人实现了由“被赡养”到“自助养老”的转变；公益课堂则通过组织老人向社会提供朗诵、乒乓、口琴、绘画等培训，让老人们切身感受到“公益成就老年价值”。

除了以上特色的项目，为满足老年人对“医”的需求，亲和源在小区里开设的医院、护理院，使得老人获得“家门口的医院”服务，一旦有紧急状况，还有及时送往三甲医院的绿色通道。

3、一线布局的国资派

随着国内养老产业的发展，国内一些养老产业公司也在2010年后相继投入重资产建设经营ccrc，就其付费模式而言，推行会员制的企业相对较多，且地点多为一线城市。

双井恭和苑 是为数不多的一家市中的ccrc，交通便利，贴近医疗资源和子女亲朋。由于位于北京东三环国贸核心区域，寸土寸金，该社区规模不大，由南北两栋楼组成，占地13000平方米，共有269个房间。

该社区的目标客户是60周岁以上的老人，2013年被北京市政府确定为首家“医养结合”试点养老机构，融合有专业化医疗、个性化护理和社区化生活配套，针对客群包括自理、不自理和失智老人，提供生活照护、营养配餐、保健医疗、康复调理、修身养心等全方位、多维度的照护服务。

既被评为“医养结合”试点养老机构，则其“医”是其一大特色：恭和苑医疗中心即双井第二社区卫生服务中心，提供基本诊疗、康复医学、中医、全科医学、预防保健等诊疗项目。 聘请北京医学知名专家，定期出诊、查房及康复指导，并惠及周边社区为住户建立个人健康档案，提供全科诊疗、慢病管理服务，并指导合理用药提供医疗性护理服务，如静脉输液、压疮预防、管道护理等。

同时院内设立120急救站，紧急情况可快捷驱车到周边医院，如：协和医院、同仁医院、朝阳医院等与北京市知名三甲医院建立双向转诊及远程会诊体制，增强院内医疗水平。

另外该院配备专业营养师，对每位住户进行营养评估，给与营养指导意见并搭配饮食；护理人员也在研究生护士长的带领下形成了独特的方法论，快速上手、做事高效、服务贴心。

美国ccrc模式给中国养老社区带来哪些的启示

就目前来看，我国ccrc落地项目已在逐渐发展壮大，落地中国时有些根据此模式衍生出了如：clrc持续生活退休社区（continuing life retirement community）,为椿萱茂所用；acce（all-inclusive care community for elderly）即“老年需求全覆盖照料社区”，为爱照护所用；cchc （ continuing care health  community）持续照护健康社区，为南方太阳城·曦园所用。

其实不管叫什么名字，养老社区终究要从概念炒作回归到理性思考，从各种花式概念回归到老年生活服务载体的本质上来，回归到老年人的原始需求，即如何让人生下半场可以有更高质量生活的诉求上。

回归到养老需求，戳破养老社区的概念泡沫，核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务ag8九游会j9登录入口的解决方案的服务运营阶段，才是养老社区发展的一条破局之路。

一．多方合作，共谋利益

我国在养老社区的龙头企业基本为地产商、保险商，它们不同于美国的专业养老服务公司，受自身性质的限制性较强。

房地产企业在养老社区项目开发和市场营销方面具有优势，但融资相对困难且不善于项目的后期运营；险资的特性与养老产业的匹配度较高，但保险企业在地产开发与项目运营方面经验相对不足，且受险资关于地产开发的诸多限制，在运营及盈利模式探索方面不够灵活；而国资类的公司，相对以上两种资金较少。

因此，不同类型企业之间相互配合，共谋利益，打造一支更强的队伍是一个破局之道。

二．加大记忆照护区的发展

美国大力发展记忆护理型社区，完全紧跟日益变化的老龄市场需求、行业趋势以及医疗技术的发展水平。

目前在中国，阿尔茨海默症患者人数已居世界第一，同时也是全球增长速度最快的国家地区之一，目前人数超过1000万。因此对阿尔兹海默症患者照料的这块市场需求远远超出目前市场，在现有社区中划分单独记忆照护区，配备单独适应此类人的照料模式，可以说是目前该行业的蓝海。

三．社区形成完整养老产业链，引入多方资本

美国养老社区有多层次服务体系，涵盖多种细分市场，配备医生、护士、康复师、社工、心理医生等专业护理团队，实现“医养结合”。

美国养老社区涵盖完整的养老产业链，市场竞争充分。投资商、开发商、运营商各尽其责（我国很多时候为一体），在其匹配的模式下各得其所。私募基金、房地产信托投资基金（reits）等金融工具的发展促进私有资本进入养老社区领域，助力养老产业发展。

四．新进参与者立足自身优势布，布局产业链节点

借助国家持续扶持养老服务市场的政策东风，如今新进入养老社区领域的参与者行业背景更加多元化。

大型企业，以自身原有业务为基础，延伸发育养老板块，如前几日龙湖发布的椿山万树项目（请参见动脉网文章《跨界进军养老产业，龙湖养老品牌椿山万树发布》）；小型企业，可以在养老社区产业链不同节点上提供专业化服务，选择互联网+模式作为入口，如北京易博通科技有限公司，推出的ai居家养老系统（动脉网会后续报道）。

五．推进智慧养老，但绝不能代替人文关怀

随着科技的发展，一键呼叫、视频通话等智能设备的应用，看似方便了养老社区对老人的管理，方便了老人与家人、朋友的沟通，但实则其中有两层屏幕的隔阂。

因此，面对离家老人，养老社区应该在妥善运用智慧养老模式的前提下，支持更多的人力，如社工、心理咨询师，帮助老人适应新的生活，定期与老人沟通交流，同时定期与家人沟通，促使老人与家人保持联系。