为退休生活筹划 70后及80后如何用房租养老 -九游会国际

 [提要] 每个人都会慢慢变老，但没有人希望今天的收入比昨天还要少；每个人都希望长寿，但是没有人愿意到老了还晚景凄凉。想过体面的退休生活，光靠退休金是远远不够的。

小时候，大人告诉你“努力学习，取得好成绩，上个好大学，你就能找到薪水高、待遇好的工作”。如今，你毕业了，工作了，每天朝九晚五，力争上游，假日和朋友出游，偶尔锻炼身体，不时约朋友小聚、看电影、shopping，虽然累点，也算过得有滋有味。

20年后呢？30年后呢？你的退休金能让你过上舒服可心的生活吗？每个人都会慢慢变老，但没有人希望今天的收入比昨天还要少；每个人都希望长寿，但是没有人愿意到老了还晚景凄凉。想过体面的退休生活，光靠退休金是远远不够的。

未来退休金 只管吃饱不管吃好

一个人到60岁以后，就基本上不能通过工作来赚钱，晚年的生活费用主要来自年轻时的积累。“养娃防老”这句老话现在已经过时，娃不“啃老”就已经是你的造化。因此，你要想晚年生活无忧，就必须提早作好准备。

中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文曾表示，根据中国统计年鉴的数据，我国企业职工平均养老金替代率是45%。替代率是劳动者退休时养老金领取水平与退休前工资收入水平之间的比率，它是衡量劳动者退休前后生活保障水平差异的基本指标之一。替代率45%意味着退休金是退休前工资的45%，但是事业单位和公务员的替代率能达到80%～90%，其中，公务员比事业单位还稍高一些。

假设参保人退休后一日三餐吃盒饭，以20元一份计，每天需60 元，年均则需2万多元。加上其他基本开销，每人年均需3万—4万元。若参保人退休后存活15年，则需50万元—60万元。然而以中等城市水准计算，参保人员在退休前所缴纳的养老金每年约为3000元—4000元，15年缴存余额约为5万元—6万元。很显然，其实际缴存不能支付实际领取。因此从养老金财富总值角度来看，在现行体制下，15年后退休的人很可能连盒饭都吃不上。我国的养老保险制度已经处在巨大的财务风险之中。

理财专家认为，普通人35岁之前的财富积累主要用于结婚、生子、买房和买车。35岁之后，随着事业的稳定发展，收入逐步增加，用于积累的财富也随之增长，积累的目的主要是为了自己养老，次要目的是为了子女的教育费用。

如何让养老金更富裕？可以选择的方式很多，可以储蓄，可以投资股票、基金，可以买国债，也可以做理财产品，但对于更多的上海家庭来说，与靠房子养老来说，以上的投资手段都是“小巫见大巫”。如果你有多套房，可以靠房屋升值和收租金安享晚年。如果你有一套房，也可以想办法一套大房换两套小房，照样可以“房租养老”。

租金大盘点 哪些区域回报最高？

21世纪不动产市场研究部分析师罗寅申表示，“房租养老”是上海老年人普遍接受的养老模式，第一种模式是，老年人拥有多套住房，就将自住房以外的房屋出租，以市场租金养老。第二种模式是，有的只有一套住房，会考虑再买入新的房屋，将其出租，用市场租金养老。

日前该公司对虹口、杨浦、浦东等区域门店抽样调查显示，目前第一种模式的“房租养老”较多。上海锐丰虹口天通庵路店分行经理何凤娥介绍，该门店所辖的四川北路板块，存在一些老人出租房产养老的情况，他们大多是拥有两套房的客户，买到条件更好的新房后，他们就将之前的老房出租，出租收益用来支付养老开销。

上海租金回报率高的楼盘主要集中在市中心的高端板块，如长宁古北板块的御翠豪庭 、瑞仕花园，中山公园板块的凯欣豪园等，大中小三种户型的租金回报率都在2.7%以上，其中，御翠豪庭小户型房源的租金回报率最高，为4.14%；中户型房源租金回报率为3.23%；大户型房源租金回报率为2.91%。

近年来，随着上海二手房价格普遍上涨，以及租赁市场相对稳定，上海各地区的租金回报率出现整体回落。据21世纪不动产上海区域市场研究部在全市各区重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示，4月末时，40个标杆楼盘的租金回报率中，大户型房源租金回报率位于1.39%—3%之间，中位数为1.9%；中户型房源租金回报率位于1.44%—3.23%之间，中位数为2.14%；小户型房源租金回报率位于1.54%—4.14%之间，中位数为2.32%。而在去年4月末时，40 个标杆楼盘的租金回报率中：大户型房源租金回报率在1.34%—3.22%之间，中位数为2.04%；中户型房源租金回报率在1.4%—3.5%之间，中位数为2.34%；小户型房源租金回报率在1.63%—4.53%之间，中位数为2.44%。

专家表示，虽然一些房源租金回报率回落，但二手房价格的快速上涨带来的固定资产增值部分，在很大程度上抵消了这种不利影响，这对于早期以较低价格买入房产用来养老的人来说，还是非常划算的。

市中心养老 总价不高出租容易

与御翠豪庭、瑞仕花园这类豪宅相比，老工房租金养老是更多普通上海人的选择。市中心的老工房由于年代久远，面积小、总价低，与周边区域次新房相比，租金回报优势明显。另外，由于其数量有限，租金亲民，更容易出租。

如浦东小陆家嘴板块的梅园新村，基本都是1986年—1992年间的老工房，以30平方米—50平方米的中小户型。梅园新村50平方米的中户型4月末租金 3800元，同比上涨5%，同期房价从去年4月末的3.3万元/平方米上涨到上月末的4.3万元/平方米，同比上涨30%以上，租金回报率也相应从去年4 月末的2.62%回落到上月末的2.12%。

罗寅申表示，从租金收益率的高低以及未来的走势来看，老工房是一个不错的选择。也许有人说，市中心区域的次新房尤其是高端楼盘的中小户型也不错，不过是由于其标的相对较高，对购买能力有一定要求。

一套换两套 自住一套出租一套

今年快到不惑之年的王女士，做全职太太已经有7年，一家三口有套大三房，如今市值400万元。如今女儿上了小学后，王女士本来想找份工作补贴家用，但到市场上用人单位处转了一圈，发现全职几年后，自己已很难适应、也不想适应企业的工作节奏，但光靠老公一个人的工资，又觉得钱不够用。王女士打起了换房的主意，她想把三房卖掉，换成两套小户型，一套自住，一套出租。

王女士表示，别人都是小房换大房，我是大房换小房，这样一倒腾，居住面积小了，但每月能倒腾出4000元的租金收益，也值。等女儿长大后，另外一套小户型或者给女儿，或者继续租金养老。

对王女士的这种安排，也有读者认为不靠谱，且不说卖一套，买两套，多少税费和中介费进去了。单就家庭居住情况来说，从居住习惯的大房搬到小房，生活品质下降不少。如果只有一套房，又想赚取租金，可以考虑换租的方式来实现。现在的住房位于成熟区域，租金较高，王女士又是全职，不用考虑交通问题，在综合老公上班和女儿上学的综合因素后，可以选择一个位置远点、面积小点、租金低点的房子租赁，自家房子出租，这样照样可以盘活资源，赚取租金差价。

外地养老房 住外地拿上海房租

现在有些上海老年人，采取了异地养老模式。异地养老是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。异地养老是一种新兴的养老模式，是未来养老的一个新方向，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

今年39岁的王小姐，前年在老家河南郑州买了套新房，王小姐是这样打算的：等到退休后，回老家与父母兄弟姐妹住在一个小区。“孩子以后出国留学，如果有可能，就直接留在国外工作。上海的房子就出租，住着外地的房子，收着上海的租金，退休生活估计比较滋润。与其在市中心死扛，不如逃离高房价的上海，另寻宜居之地养老。 ”

业内人士提醒，异地养老一些细节问题还需要探索。选择异地养老，切勿盲目冲动，如果选择异地养老只是因为经济上的关系，大可以选择上海郊区的养老院，那里价格也不贵。此外，如果异地养老的地方相关服务没有开通，那么老年人看病、子女看望就十分困难，所以在选择异地养老的时候一定要对对方机构资质有全面了解。